מתי מתפרסם מדד תשומות הבנייה – המדד שלא מעט אנשים דואגים לעקוב אחריו היטב באתר של הלמס או במגזינים כלכליים? על מדד תשומות הבנייה, איך תעקבו אחריו ומה כדאי לקחת בחשבון ברכישת דירה מקבלן

קודם כל – מה זה בדיוק מדד תשומות הבנייה

מדד מחירים שאליו מוצמדים חוזי מכר לדירות חדשות בישראל (כמו גם נכסי נדל"ן שאינם למגורים, כמו משרדים ונדל"ן מסחרי). הוא מודד את השינויים במחירים של תשומות בנייה, כלומר עלויות של חומרי בנייה ותהליכי בנייה. הוא נועד להגן על קבלנים מהתייקרות של חומרים ועבודות בנייה.

קניית דירה מקבלן בישראל

ע"פ חוק המכר בישראל, התשלומים על נכס נדל"ן בפרויקט בנייה מתפרשים לאורך תקופת הבנייה. בהסכם המכר שנערך בחתימת העסקה, מחושב מדד הבסיס, שהוא הבסיס לחישוב התשלומים העתידיים עבור הדירה. בין מעמד החתימה ומועדי התשלומים בפועל עשויים לחול שינויים, כמו למשל, העלאת שכר ההעסקה של הפועלים ומנהלי העבודה. שינוי כזה משפיע לרעה על הקבלן. לכך בדיוק נועד מדד תשומות הבנייה.

מתי מתפרסם מדד תשומות הבנייה?

מדי חודש, ב-15 לחודש, ע"י הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). כיוון שתקופת התשלומים עשויה להימשך שנה ויותר, השינויים במדד יכולים להיות משמעותיים להיקף העסקה הכולל.

גורמים המשפיעים על מדד תשומות הבנייה

כל גורם שמשפיע על הרכב ההוצאות של הבנייה.

• חומרי הבנייה, כולל: שיש, קרמיקה, מלט, עץ, מתכות, ברזל, זכוכית וגם חומרים לעבודות חשמל, מוצרי חשמל, מוצרי אינסטלציה, איטום וצבעים
• כלי העבודה. כמו: כף בנאים, מעגילה ושטיכמאוס
• הוצאות רכב, שכירות של ציוד
• ביטוחים, בדיקות ואישורים
• שכר העבודה לפועלי בנייה, מפקחי בנייה וכו'

מי מושפע ממדד תשומות הבנייה?

כמובן, כל מי שרוכשים דירה מקבלן. בנוסף, אנשי מקצוע וחברות העוסקים בתחומים משיקים, כמו:

• חברות בנייה וקבלנות
• אדריכלים ומעצבי פנים
• עו"ד נדל"ן
• יזמים
• שמאים
• קבלני תשתיות וקבלני עבודות עפר

מדד תשומות הבנייה הוא כלי הערכה לכדאיות ההשקעה, הבנייה, המכירה או ההסכמים לגבי פרויקטים נדל"ניים שונים.

שינוי דרמטי במדד תשומות הבנייה

ניתן להבין כי כמו בכל תחום בחיינו, מגיפת הקורונה השפיעה עמוקות גם על מדד תשומות הבנייה. נתאר לעצמנו את ההפסדים הכרוכים בעובדי בנייה הנתונים בבידוד, בחומרי בנייה שמתעכבים בנמל, בהפסקת עבודתם של אדריכלים ומעצבי פנים, במשבר כלכלי שבו נתונים משקיעים ויזמים – וננסה להבין כיצד מדד תשומות הבנייה הושפע מכל אלה.

ואכן, ניתן לאתר שינוי קיצוני יחסית במדד בין השנים 2020 ו-2021. ב-2020 סך השינוי של מדד תשומות הבנייה יחסית לשנה הקודמת (2019) עמד על 0.5%. לעומת זאת, ב-2021 סך השינוי בדירוג המדד הינו 5.6%, כפי שפרסמה הלמ"ס. מדובר בשינוי שנתי המצטבר מסך השינויים החודשיים. הפער העצום בין שינויי הדירוג היחסיים מוסבר רק ע"י תופעה קיצונית יחסית כמו משבר הקורונה.

קונים דירה מקבלן? קחו בחשבון

למרות שהשינוי שהבאנו לעיל הוא יחסית קיצוני, חשוב לזכור שבנדל"ן כמו בכל תחום, תמיד עלולות להיות הפתעות. למרות שיש מקרים שבהם מדד תשומות הבנייה יורד, בדרך כלל הוא נוטה כמובן לעלות. לכן, בבואכם לרכוש דירה בפךרויקט, חשוב לקחת בחשבון שינויים אפשריים במדד ובגובה העסקה כולה.

האם הלוואת המשכנתא צמודה אף היא למדד תשומות הבנייה?

תשובה – לא! וזוהי סיבה נוספת להיזהר ולהיות מחושבים. המשכנתא ניתנת ע"פ מדד הבסיס, ההערכה הראשונית לתשלום. אתם צריכים לשלם את התשלום כולו בהתאם להצמדה למדד, ולכן עליכם לגייס סכום מתאים. כדאי להתייעץ עם מומחים למשכנתא והשקעות נדל"ן, שיעריכו את סכומי ההשקעה הצפויים.

האם תמיד משתלם לקנות דירה בשלב התחלתי של הבנייה?

מדד תשומות הבנייה מלמד אותנו שלא תמיד מחיר נמוך יותר = עסקה משתלמת יותר. אמנם נכון שבשלב התחלתי בפרויקט מחיר כל דירה נמוך יותר משמעותית, אבל סך השינויים במדד תשומות הבנייה הוא גדול יותר. זוהי דוגמא לסיכון שגדל ככל שהפרויקט רחוק יותר מהשלמתו. תמיד כדאי להתייעץ במומחים שיעריכו גם את מדד הבסיס וגם את התמורות הצפויות.

השקעה נדל"נית בישראל היא לרוב השקעה בעלת סיכון נמוך יחסית ואחוזי תשואה נאים, עם זאת תמיד יש גורמים שצריך לקחת בחשבון. כדי שההשקעה שלכם תהיה בטוחה יותר, בחרו באנשי מקצוע כגון יועץ משכנתאות מומלץ שיהיו לצידכם.