ישראלים רבים שנכנסים לשנות ה-30 המוקדמות בחייהם עומדים בפני התלבטות האם לקחת משכנתא עבור קניית דירה או להמשיך בשכירות. הנתונים מראים כי בישראל בהחלט מעדיפים לרכוש דירות: כ-70 אחוז מבתי האב בישראל חיים בדירה בבעלותם. נתון זה גבוה בהרבה מהעולם המערבי, כי כמחצית ולעיתים פחות מכך גרים בדירה בבעלותם. מנגד, ישנם מקרים שהמספרים אומרים שעדיף דווקא לשכור. כיצד מקבלים את ההחלטה? עיינו עוד במדריך זה.

שכירות או קניית דירה: מה אומרים המספרים?

ראשית כל נגיד שקניית דירה היא אפשרות פחות רלוונטית עבור מי שאין ברשותו את ההון העצמי המספק לרכישת דירה. ההתלבטות מתחילה כאשר יש ברשותכם את ההון הנדרש ואתם מתלבטים האם לרכוש דירה או שמא להמשיך לשלם שכר דירה מדי חודש, אך ללא עול המשכנתא.

אז מתי כדאי לשכור דירה?

נתחיל כאן בשלוש הנחות בסיס שלעתים עומדות ולעתים לא עומדות במבחן המציאות:
• מחירי הדירות צמודים לאינפלציה, בשיעור עליה של כ-2 אחוז בשנה.
• השקעה בשוק ההון תניב תשואה של כ-4 אחוז בשנה.
• עלות שכירות בדירה בשווי של 1.6 מיליון ש"ח תהיה כ-4,000 ש"ח ומחירי השכירות יעלו רק כאשר יעלה המדד.
בהתאם להנחות אלו, ההחזר על משכנתא עבור דירה כזו יעמוד על כ-6,000 ש"ח בחודש, בעוד מחירי השכירות יהיו 4,000 ש"ח בלבד. ההבדל בין המשכנתא לשכירות משמעותי ביותר עבור המשפחה הישראלית הממוצעת. לכך יש להוסיף את הקרן, הריבית וההצמדות לאורך השנים – התוספת המצטברת עשויה להגיע ל-600,000 ש"ח. בהנחה ומחירי הדירות צמודים למדד, לאחר 20 שנה מחיר הדירה יהיה כ-2.38 מיליון ש"ח לאחר ששילם על הדירה כ-2.2 מיליון.
לעומת זאת, זוג ששילם 4,000 ש"ח מדי חודש על שכירות במשך 20 שנה הוציא 1.33 מיליון ש"ח בלבד. עם זאת, לא יהיה בבעלותו נכס אך הוא יוכל להשקיע את כספו באפיקים אחרים שמניבים תשואה גבוהה יותר.

מתי כדאי לקנות?

ניתן דוגמא למקרה בו כדאי לרכוש דירה: למשל, רכישת דירה עם משכנתא בגובה 1.4 מיליון ש"ח ל-22 שנים והון עצמי של 600,000 ש"ח. עלות הדירה הסופית כולל הוצאות המימון תהיה כ-2.6 מיליון ש"ח.
עם עלייה של כ-3 עד 4 אחוז במחירי הדירות השנה, ניתן לחזות שמחיר הדירה עוד 20 שנה יגיע לכ3.8 מיליון ש"ח והרווח הוא 1.2 מיליון.
לחילופין, אם משקיעים את ההון העצמי (600,000) בהשקעה סולידית, הרווח בניכוי עלויות השכירות יהיה כ-100,000 ש"ח – נמוך משמעותית.

לא הכל מספרים

החיסרון בבחינה הכמותית היא שיש לקחת בחשבון גורמים רבים: ריבית על המשכנתא ופיקדונות, מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבניה, שיעור התשואה על השקעות סולידיות ועוד. כל שינוי בפרמטר כזה יטרוף את הקלפים ויהפוך את ההחלטה למשתלמת או בלתי משתלמת. לצד זה, ישנם יתרונות וחסרונות אחרים: רכישת דירה מקנה לכם נכס וקיום בכבוד ללא סיכון, ומנגד שכירות מקנה לכם גמישות ויכולת להתנייד בלי להיות כבולים.