משכנתא בבנק לאומי, משכנתא בבנק הפועלים, משכנתא במזרחי טפחות או משכנתא בדיסקונט – לא משנה לאיזה בנק או גוף מימון חוץ בנקאי תפנו כדי לקבל משכנתא, התהליך לא ישתנה.
גם אם הגעתם להסכמה על מחירים ותאריכים עם המוכרים, אפילו אם כבר עשיתם את החישוב כדי להבין מה גובה המשכנתא שאתם צריכים – כל התהליך מתחיל באמת בקבלת אישור עקרוני למשכנתא.
אז איך בכלל ניגשים לזה? איך פונים לבנק – דרך הפקיד שלכם או דרך מחלקת משכנתאות? ואיך מקבלים את האישור העקרוני למשכנתא? צריך לשכנע את הבנק? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.
קודם כל – כמה מילים על משכנתא
משכנתא היא הלוואה בתנאים מאוד מיוחדים המוגבלים על ידי בנק ישראל הניתנת למטרה של קניית נדל"ן, בתמורה לשעבוד של הנכס עצמו (והחזר ההלוואה כמובן). מאחר ולרוב האוכלוסייה אין את כל הסכום הדרוש לקניית נכס כזה במזומן, אנו נעזרים בהלוואה. ההלוואה עוזרת לנו להשלים את הסכום הנדרש לרכישת הנכס.
בתמורה לכסף שאנחנו לווים מהבנק, אנחנו כמובן נשלם לבנק ריבית. בנוסף אנחנו נדרש לשעבד את הנכס לטובת הבנק. פירוש הדבר הוא שאם יקרה מקרה מצער ולא נצליח לעמוד בהחזר על המשכנתא – הגוף ממנו לווינו את הכסף, בדרך כלל בנק, רשאי לעקל את הנכס. אותו הגוף ימכור את הנכס בשביל להחזיר לעצמו את יתרת החוב שנותרה.
נכון להיום, בישראל בשנת 2021, המשכנתא הממוצעת נעה באזור ה-600,000 שח, וההחזר החודשי הממוצע על ההלוואה יתפרס על תקופה ארוכה שנעה בין 15 ל-30 שנה. ההחזר החודשי יוגבל ברוב המקרים לעד כשליש מה'נטו' שהלווים מכניסים כל חודש. חשוב לציין שבגלל שמדובר בהלוואה לאורך שנים, ובגלל שינויים שיכולים להיווצר גם בהחזר החודשי וגם בהכנסות שלנו, יכול לקרות מצב שההחזר החודשי יהיה גבוה משליש מההכנסות.
אישור עקרוני למשכנתא – מה זה?
אז אחרי שהבנו שהרבה מאוד אנשים זקוקים למשכנתא כדי לרכוש את הנכס שהם רוצים וצריכים, רגע לפני שחותמים על חוזה, חשוב ליצור קשר עם הבנק בשביל לקבל אישור עקרוני למשכנתא (על מנת לוודא שאתם יכולים לשלם).
אישור עקרוני למשכנתא מבטיח לכם שהבנק ייתן לכם את הכסף בשביל לרכוש את הנכס. כאשר הבנק יעניק לכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא בסכום אותו אתם צריכים, תפתח לכם האפשרות להשלים את העסקה, ותוכלו לחתום על הסכם המכירה. כך תוכלו לחזור אל הבנק בשביל לקבל את המשכנתא בפועל.
איפה מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
יש מספר דרכים לפנות אל הבנק כדי לקבל את האישור המבוקש.
דרך אחת היא באמצעות שיחת טלפון מול יועץ המשכנתאות הבנקאי בסניף בו מתנהל חשבון העובר ושב שלכם. דרך אחרת היא תיאום פגישה פיזית בסניף הבנק, גם היא מול יועץ המשכנתאות של הסניף. דרך נוספת היא מילוי של טופס בקשה למשכנתא באתר של הבנק.
כדאי מאוד לבדוק את השוק ולהשוות בין הצעות שונות של בנקים שונים. כדאי גם לנהל משא ומתן כדי להוריד עלויות, ולבחור את התנאים שהכי מתאימים לכם. ככל שאתם תתפסו כלקוחות בעלי סיכון נמוך יותר, למשל על ידי זה שתראו שיש לכם עבודה קבועה או נכסים, כך הבנק יסכים להוריד את העלויות סביב המשכנתא.
איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
נתחיל ונאמר שהבנקים רוצים להביא עוד ועוד לקוחות שמחפשים משכנתא, מפני ששוק המשכנתאות הוא שוק אדיר בהיקפו ש"מריץ" עשרות רבות של מיליארדי שקלים כל שנה. ההנחה הבסיסית הזו תעזור לכם לבחור את האפשרות המשתלמת ביותר למשכנתא מבין כל ההצעות שתקבלו.
אתם יכולים להיפגש עם יועצי משכנתאות בגופי המימון החוץ בנקאיים השונים, או לקבוע פגישה בבנקים עם הפקידים הרלוונטיים. אופציה אחרת היא לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות פרטי שלא קשור לבנק, ועובד רק בשבילכם. יועצי משכנתאות הם מומחים בעלי ידע בתחום המשכנתאות, והם יכולים לסדר לכם את המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.
איזה מידע הבנק צריך כדי לתת אישור עקרוני למשכנתא?
לאחר שתבחרו את הבנק ממנו תהיו מעוניינים לקבל את המשכנתא שלכם, תצטרכו לספק לבנק מידע כזה או אחר על עצמכם. המידע כולל את רמת השכר שלכם, פרטים על המעסיק שלכם (אם יש) ועוד מידע תעסוקתי. בנוסף תצטרכו לתת גם פרטים אישיים, סטטוס משפחתי, מידע על נכסים נוספים שברשותכם (למשל מכונית). כמובן שאם יש לכם הלוואות נוספות תצטרכו למסור מידע גם עליהן.
לסיכום
לסיכום, בשביל לקבל אישור עקרוני למשכנתא, צריך לפנות לבנק או לגוף מימון חיצוני ולהגיש להם בקשה. הבנק יבקש לדעת מידע אישי נרחב, כמו מצב משפחתי, השכלה, מצב תעסוקתי, רמת ההכנסה חודשית, וכמובן סכום ההלוואה המבוקשת.
לפי הנתונים שתזינו בטופס הבקשה, הבנק יוציא לכם אישור עקרוני למשכנתא . האישור יכלול מידע אודות המשכנתא שאתם יכולים לקבל, למשל סכום המשכנתא המאושר ותוך כמה זמן אתם צפויים לסיים להחזיר אותה, שיעורי הריבית בתמהיל, סכום ההחזר החודשי, תוקף האישור ועוד.
